Lộ trình pháp lý một dự án bất động sản từ lúc xây dựng cho đến khi cấp GCNQSD cho khách hàng như thế nào?

Ngày nay, kinh doanh bất động sản đã trở thành xu thế do nhu cầu tăng cao, một lĩnh vực kinh doanh mà rất nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn đang tập trung khai thác và phát triển mạnh. Có thể kể đến như: Tập đoàn Vingroup, tập đoàn Sungroup, tập đoàn FLC, tập đoàn Novaland, tập đoàn Ecopark, tập đoàn Hưng Thịnh,…Nhưng một doanh nghiệp khi mua được đất của nhà nước, làm các thủ tục pháp lý bất động sản thế nào để có thể đầy đủ điều kiện mở bán, sang tên cho người dân mà không vướng mắc bất cứ yếu tố pháp lý nào, thì vẫn luôn là vấn đề mà đại đa số người dân còn đang thắc mắc cần nhiều lời giải đáp.

Bởi hầu hết các dự án được phát triển đều mở bán trong tình trạng “chưa xây, chưa lên móng, chỉ mới quây tôn…”. Làm thế nào để đầu tư an toàn và giảm thiểu được rủi ro lớn nhất thì xin mời quý anh chị tham khảo bài viết dưới đây để hiểu thêm về pháp lý bất động sản theo quy định của nhà nước trước khi quyết định đầu tư nhé!

Tìm hiểu về pháp lý bất động sản sẽ là chìa khóa quan trọng đầu tiên tránh rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư

NỘI DUNG CHÍNH:

• Công nhận chủ đầu tư:
• Đăng ký đầu tư dự án:
• Đền bù, giải tỏa, tái định cư:
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là gần nhất:
• Chứng chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch):
• Phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500:
• Thỏa thuận tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc:
• Điều chỉnh quy hoạch:
• Công bố quy hoạch:
• Chấp thuận đầu tư:
• Phê duyệt dự án đầu tư:
• Ký quỹ:
• Chuyển mục đích sử dụng đất:
• Giao đất:
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư:
• Thỏa thuận đấu nối hạ tầng:
• Xin phép san lấp:
• Xin phép xây dựng hạ tầng:
• Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án:
• Thẩm duyệt thiết kế cơ sở:
• Thẩm duyệt thiết kế thi công:
• Xin giấy phép xây dựng:
• Thông báo khởi công:
• Nghiệm thu móng:
• Thông báo huy động vốn (Xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
• Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
• Đăng ký hợp đồng mẫu:
• Lắp đặt nghiệp thu PCCC:
• Nghiệm thu & bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho CĐT:
• Hoàn công:
• Bàn giao nhà cho người mua:
• Cấp số nhà:
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở:

Công nhận chủ đầu tư:

Đây là một sự công nhận dựa trên cả một quá trình có thể tóm gọn lại qua từng bước như sau:

• Một doanh nghiệp bất động sản (đang hoạt động, có đủ số vốn điều lệ theo quy định, có chức năng xây dựng & kinh doanh bất động sản) mua được/ đấu thầu/ xin đổi đất làm hạ tầng/ được tài trợ,…một mảnh đất của nhà nước.
• Hoàn thành các văn bản công văn xác nhận làm chủ đầu tư của dự án đó.

Đăng ký đầu tư dự án:

Chủ đầu tư (CĐT) nêu trên hoàn thành thủ tục đăng ký đầu tư triển khai dự án bất động sản và được nhà nước chấp thuận.

Đền bù, giải tỏa, tái định cư:

CĐT hoàn thành toàn bộ các thủ tục về đền bù, giải tỏa, tái định cư (nếu có), không để xảy ra tranh chấp thì mới đủ điều kiện để triển khai bước tiếp theo.

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp là gần nhất:

Chứng minh giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh là bản mới nhất với năng lực, số vốn điều lệ phù hợp.

Chứng chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch):

Phải xin được chứng chỉ quy hoạch, hay còn gọi là giấy phép quy hoạch từ cơ quan có thẩm quyền. Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền cấp phép quy hoạch là Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện. Việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép phụ thuộc vào quy mô của dự án và ý nghĩa về chính trị, kinh tế – xã hội, văn hóa, lịch sử của thành phố.

Phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500:

Quy hoạch 1/500 là hồ sơ tối quan trọng nhất của 1 dự án, phổ biến nhất mà người dân thường nghe. Đây là một loại giấy phép thể hiện bản đồ quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.

Thỏa thuận tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc:

Sau khi xin cấp phép bản đồ 1/500, đơn vị CĐT cần lên phương án tổng mặt bằng của dự án, kiến trúc của từng khu/ tòa/ căn hộ,..và được sở Xây Dựng phê duyệt.

Điều chỉnh quy hoạch:

Đây là văn bản đính kèm thêm nếu có điều chỉnh so với trước.

Công bố quy hoạch:

Công bố với các đơn vị chức năng có thẩm quyền về toàn bộ phương án quy hoạch và chờ được chấp thuận.

Chấp thuận đầu tư:

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét phương án quy hoạch với tổng mức đầu tư, quy mô, lộ trình triển khai, cam kết về tiến độ,…của đơn vị CĐT để đưa ra văn bản chấp thuận cho phép triển khai đầu tư dự án.

Phê duyệt dự án đầu tư:

Sau khi được chấp thuận về phương án triển khai đầu tư, doanh nghiệp làm CĐT dự án còn cần phải chờ phê duyệt dự án đầu tư từ cấp có thẩm quyền cao hơn trước khi chính thức triển khai.

Ký quỹ:

Sau khi được phê duyệt đầu tư, dự án gần như đã có thể triển khai truyền thông tới tai khách hàng để khách hàng có thể biết được tới sản phẩm doanh nghiệp mình sắp triển khai, tuy nhiên vẫn chưa chính thức. Ở bước này, doanh nghiệp cần nộp một số tiền ký quỹ theo quy định của nhà nước.

Chuyển mục đích sử dụng đất:

Sau khi hoàn thành các thủ tục nêu trên, đã ký quỹ, doanh nghiệp làm CĐT cần phải xin duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư hoặc dịch vụ (tùy mục đích phát triển dự án), vì có thể mảnh đất hiện đang là đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp,…chưa có chức năng ở.

Giao đất:

Sau khi hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nhà nước sẽ bàn giao khu đất cho CĐT để tiến hành các bước tiếp theo.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư:

Tới bước này, chính thức doanh nghiệp đứng danh CĐT sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ).

Thỏa thuận đấu nối hạ tầng:

Doanh nghiệp sẽ thỏa thuận với địa phương, thành phố nơi quản lý dự án về việc đấu nối các hạ tầng bên trong với bên ngoài dự án.

Xin phép san lấp:

Phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thì mới bắt đầu được tiến hành san lấp mặt bằng.

Xin phép xây dựng hạ tầng:

Phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thì mới bắt đầu được xây dựng hạ tầng: đường sá, đèn điện, cống thoát nước,…

Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án:

Hạ tầng xây xong từng phần sẽ được cơ quan có thẩm quyền được giao chức năng nghiệm thu đạt tiêu chuẩn hay không. Nếu đạt thì tiến hành bước tiếp theo, chưa đạt sẽ yêu cầu phải sửa lại.

Thẩm duyệt thiết kế cơ sở:

Sau khi xong hạ tầng thì sẽ là thiết kế cơ sở và chờ được phê duyệt.

Nhiều dự án đã bàn giao nhà, nhưng không có sổ đỏ do dính pháp lý bất động sản.

Thẩm duyệt thiết kế thi công:

Phải có xác nhận phê duyệt phương án thi công.

Xin giấy phép xây dựng:

Sau khi lên phương án thiết kế cơ sở và thiết kế thi công thì cần phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý và cấp 1 loại giấy phép vô cùng quan trọng “Giấy phép xây dựng”. Đến bước này thì mới chính thức được đào móng công trình xây dựng.

Thông báo khởi công:

Thông báo với cơ quan có thẩm quyền về thời gian chính thức khởi công dự án.

Nghiệm thu móng:

Sau khi thi công móng, cần được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu chất lượng & kỹ thuật móng công trình. Sau khi được nghiệm thu, chính thức có điều kiện cần để bán hàng (điều kiện cần để 1 dự án bất động sản có thể mở bán đó là dự án phải xây xong móng, hay còn gọi là hoàn thành Cost móng).

Thông báo huy động vốn (Xác nhận đủ điều kiện bán hàng)

Doanh nghiệp cần hoàn thành thông báo huy động vốn để được cơ quan nhà nước xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn bán hàng.

Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)

Nếu trong quá trình triển khai dự án mà doanh nghiệp làm CĐT có vay vốn hoặc thế chấp mảnh đất với ngân hàng thì cần phải làm văn bản giải chấp (hiểu đơn giản là CĐT cần phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi cho ngân hàng như thỏa thuận nếu có)

Đăng ký hợp đồng mẫu:

Tới bước này doanh nghiệp CĐT cần phải soạn 1 bản hợp đồng mẫu với các điều khoản quy định và gửi lên cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, sau khi được phê duyệt thì hợp đồng mua bán chính thức có hiệu lực được phép sử dụng để làm thủ tục mua bán với khách hàng.

(Đây là bước quan trọng nhất, một dự án bất động sản có được hợp đồng mua bán thì được hiểu là 1 dự án có tính pháp lý tốt)

Lắp đặt nghiệp thu PCCC:

Ngày nay việc PCCC đang được đặt lên hàng đầu, dự án cần phải được nghiệm thu đạt chất lượng và số lượng PCCC thì mới được tiếp tục các bước tiếp theo.

Nghiệm thu & bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho CĐT:

Sau khi thi công hoàn thiện xong công trình, cần có bước bàn giao giữa đơn vị xây dựng với doanh nghiệp CĐT.

Hoàn công:

Đơn vị thi công và nhà thầu hoàn thành thủ tục hoàn công đúng theo thiết kế, sửa đổi và được nhà nước chấp thuận.

Bàn giao nhà cho người mua:

CĐT tiến hành bàn giao nhà cho người mua sau khi nhà được xây xong và CĐT hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

Cấp số nhà:

CĐT cấp số nhà cho khách hàng, đây sẽ là căn cứ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng sau này.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở:

CĐT gửi đầy đủ các hồ sơ thủ tục về dự án, căn nhà kèm theo hồ sơ của người mua để cơ quan nhà nước cấp sổ cho người mua. Sổ được cấp bao gồm sổ đỏ (đối với nhà thổ cư, nhà phố, biệt thự) và sổ hồng (đối với căn hộ chung cư).

Ví dụ điển hình về sổ hồng 1 căn hộ thuộc dự án Vinhomes Ocean Park của tập đoàn Vingroup

Trên đây là toàn bộ các bước để triển khai 1 dự án từ khi có đề án xây dựng, nhận đất để triển khai dự án, cho tới khi ngôi nhà được trao chìa khóa cho khách hàng và được nhà nước giao sổ đỏ/ sổ hồng, hy vọng với những thông tin trên phần nào giúp quý anh chị khách hàng nắm thêm được các quy trình pháp lý bất động sản để lựa chọn mua nhà tại các dự án có pháp lý tốt, CĐT uy tín để tránh những rủi ro về sau.

Để được tư vấn thêm, quý anh chị vui lòng liên hệ HOTLINE: 0967806686 hoặc điền vào form đăng ký với nội dung cần được hỗ trợ, chúng tôi sẽ gọi lại ngay, xin chân thành cảm ơn!